Modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Custodia de hijos menores
28 abril, 2018

Con fecha 19 de diciembre de 2018 ha entrado en vigor el Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre de medidas urgentes en materia de alquiler, que presenta importantes novedades respecto a la anterior regulación, en materia de Arrendamientos Urbanos, que seguidamente resumimos:

1.- En materia de duración del contrato:

  • La duración mínima será de 5 años, si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona jurídica. Dichos plazos son obligatorios para el arrendador, excepto que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar con treinta días de antelación y comenzarán a contar desde la puesta a disposición de la vivienda al arrendatario. (artículo 9·1)
  • El arrendador puede solicitar la vivienda, transcurrido el primer año de duración del contrato, si tiene necesidad de destinarla para vivienda permanente para sí o sus familiares de primer grado y su cónyuge (supuestos de divorcio, separación o nulidad matrimonial), mediante comunicación cursada con dos meses de antelación.

Si la vivienda no es ocupada en 3 meses desde el desalojo, el arrendatario podrá optar entre ser repuesto por un nuevo periodo de 5 o 7 años, con indemnización de los gastos de desalojo, o ser indemnizado con una mensualidad por cada año que quedara por cumplir, excepto casos de fuerza mayor. (artículo 9·3).

  • Finalizado el plazo del contrato, si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo, con una antelación mínima de 30 días, el contrato se renovará necesariamente por tres años más. (artículo 10·1)
  • En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica (artículo 16·4)

 

2.- En materia de renta:

  • Se mantiene la libertad de las partes para fijar el importe de la renta. (artículo 17)
  • Las partes pueden pactar que no proceda actualización de la renta. En caso de no indicar el índice de referencia, deberá aplicarse el índice de Garantía de Competitividad.

Si se trata de contratos de renta reducida, el incremento no podrá superar el resultado de aplicar el IPC. (artículo 18)

  • El arrendador podrá elevar la renta por la realización de obras de mejora, transcurridos 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica). La cuantía será la que resulta de aplicar al capital invertido en la mejora el interés legal del dinero incrementado en tres puntos, sin poder exceder del 20% de la renta vigente.

Si las obras de mejora se efectúan en los elementos comunes de una finca en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada. (artículo 19)

  • Al igual que en la regulación anterior, los gastos generales del inmueble, servicios, tributos y cargas pueden ser repercutidos al arrendatario por acuerdo de las partes, siendo necesario pacto escrito.

Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.

Con anterioridad a la reforma, el plazo eran los 3 primeros años de vigencia del contrato, en lugar de los 5 a que hace referencia la nueva regulación. (artículo 20·2)

 

3.- En materia de fianza:

  • Al igual que en la regulación anterior, se podrá exigir una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y dos mensualidades para usos distintos de vivienda. (artículo 36)
  • La fianza no podrá ser actualizada durante los 5 o 7 primeros años de vigencia del contrato, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica. (artículo 36)
  • Al igual que en la regulación anterior, la revisión de la fianza, transcurrido el plazo legal, será el pactado por las partes y, a falta de acuerdo, tal como se hubiera acordado en relación a la actualización de la renta.
  • Se modifica el apartado 5 del artículo 36, introduciendo una limitación a la garantía adicional que pueden solicitar el arrendador, que no podrá exceder de dos mensualidades de renta. (artículo 36·5)

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